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青白江华金大道669号在建工程拍卖

一、项目简介:

成都市青白江区华金大道二段在建商品房,栋号为:4(C)、5(A)、6(A2)、7(A1)、8(B)、9、10(B3)、11(B4)号楼的346套房产共计86041.61平方米、售楼部、地下室及青国用(2007)字第04886号和青国用(2011)字第1236号土地共计32375.47平方米(合约48.56亩)使用权。参考价:22004.81万元,保证金:2000万元。

项目位于成都市青白江区华金大道二段,北至同华大道,南至清江东路,西至同华大道,东至红阳路,属于青白江新城区中心。

 项目命名为正邦誉都,踞城市中轴,承老城繁华,瞻新城未来雄踞青白江门户地段,与杨柳街为邻,成绵乐快铁、地铁3号线、新客运中心站,咫尺尽享。在城市璀璨繁华中,尽享老城区成熟生活配套,直面10公里带状森林公园、国际凤凰湖湿地公园等丰富绿地资源。正邦誉都以18-32层地标缔造青白江传世华宅新典范。别墅工艺制洋房,精工品质精致生活以别墅的生活与空间体验向墅级电梯洋房致敬 正邦誉都,顺应地形采用阶梯阵列式围合布局,使整体布局既规整又不失灵动,以别墅的一切标准指导电梯洋房的打造,包括规划、建筑、园林景观、空间尺度、物业管理等,将别墅的生活体验与空间享受复制到电梯洋房

二、项目交通状况及配套

项目区域内分布有华金大道、同华路、红阳路、清江西路等交通要道,其中华金大道为城市混合型主干道,贯穿青白江整个城区,公交线路有6路、601路、4路、2路、3路等通过,距地铁3号线仅数百米,距青白江新客运站约800米,距成绵高速入口仅1500米,区域路网发达,交通便利度较高。

项目所在区域基础配套设施完善,通水、电、气、光纤、通讯、路。周边学校有华严幼儿园、巨人树幼儿园、华严小学、青白江外国语小学、大湾小学等。医院有攀成钢医院、民信医院、妇幼保健院、区医院等。餐饮娱乐有随和家宴馆、暮色之城KTV、片片鱼,重庆天方老鸭汤等。商场有九龙超市、驿站时尚广场、千盛百货、红旗连锁等。银行有建设银行、交通银行、中国银行、农业银行、成都银行、成都农商行等。商服繁华度极高。

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项目地理位置图

三、性价比分析

周边楼盘最新动态:

凤凰名城3200元每平米(华金大道三段)

嘉和瑞景3200元每平米(华逸路)

瑞居海布斯卡3700元每平米(栖凤街)

清华逸景3200元每平米(石家碾中路)

泰和欧城3400元每平米、底商16000—17000元每平米,二层商铺9000元每平米(红阳路,项目街对面)

绿城尚品3200元每平米(华金大道二段)

恒大雅苑在售140和270平米户型精装均价4300

天府欧城电梯住宅在售均价3800元/平米(同华大道1365号)

川化怡湖春天电梯高层套二套三户型起价3500

九州金色港湾尾盘在售仅剩89、109平户型

瀚城国际77-118平米户型均价3600元/平米

四、瑕疵分析

1、项目为在建工程,所有建筑物均未完工及验收。

2、项目所欠税、费不是很明了(据委托方介绍,该项目之前所有欠缴的税、费等,各相关部门已经开过协调会,对烂尾楼处置中的税、费等尽量做到:能缓的缓交、能减的减少、能免的免掉,且尽可能在拍卖价款中处置,但是各相关部门并没有下红头文件,只是一个口头承诺)。

3、整个项目已经售出房屋约22262.68平米,(委托方介绍,这部分房屋中,有的只是交了定金,有的交了首付款,已经在开始还按揭款,有的交了全款,总销售款2000万元左右,如果购房人愿意继续接受购房合同,则买受人须按原购房合同继续履行,购房尾款由买受人收取,已交部分从拍卖价款中扣除,但后续未完工部分所需要的费用由拍卖价款负责处理。如购房人要求退费退房,则由委托方负责,买受人可以自行重新卖房)。

4、本项目存在多个优先购买权人。

五、投资分析

项目总占地面积为32375.47平方米(合约48.56亩),是二类住宅用地兼容商业用地,容积率为:不大于3.5,建筑密度为:不大于30%,据委托方介绍,该项目买受人竞买成功后,可和当地政府商谈规划条件,可以调整增加容积率。

可修总面积为113310平米,其中商业为22662平米,住宅90648平米

已建面积:86040平米(已售面积22262.68平米)未建面积27270平米

可售面积:商业22662平米,住宅90648平米

可销售额:16000*22262=362592000元,3200*90648=290073600元,合计652665600元,

已建面积后续成本约500*86040=43020000元(此费用可能从拍卖价款中处理),

未建面积建筑成本约2000*27270=54540000元

购买本项目总成本(按拍卖参考价计)220048100元+佣金约2240000元+过户税、费约22000000元共计244288100元

总成本为:298828100元

毛利:652665600—298828100=353837500元,毛利率约118%

后续工期如果为一年半,资金占用率约为14%,相关税费18%则纯利润为:353837500*68%=240609500元

纯利率约为:80%

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项目整体效果

六、项目现状照片

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